Пояснительная записка к Федеральному закону 217-ФЗ 21.07.2014

ПОЯСНИТЕЛЬНА ЗАПИСК
проект федеральног закон
« внесени изменени в Жилищны кодек
Российско Федераци и отдельны законодательны акт
Российско Федераци в част законодательног регулировани
отношени п некоммерческом найм жилы помещений»
настояще врем задач развити сектор арендног жиль в
Российско Федераци в рамка государственно жилищно политик
становитс вс боле актуальной.
соответстви с перечне поручени Президент Российско
Федерации п итога совещани о мера п реализаци жилищно политик
14 феврал 2012 г. Правительств Российско Федераци поставлен задач
сро д 1 сентябр 2012 год утвердит комплек мер, направленны н
развити рынк арендног жилья, прежд всег некоммерческог найм
жилы помещений, включа мер государственно поддержк и
законодательног регулирования.
Указо Президент Р о 7 ма 2012 г. N 600 » мера п
обеспечени гражда Российско Федераци доступны и комфортны
жилье и повышени качеств жилищно-коммунальны услуг»
предусматриваетс д январ 2013 г. обеспечит формировани рынк
доступног арендног жиль и развити некоммерческог жилищног фонд
дл граждан, имеющи невысоки уровен дохода.
соответстви с указанным поручениями, Правительство
Российско Федераци бы разработа комплек ме п развити арендног
жилищног фонда.
1
Пункто 1 указанног документ предусматривается
внесени в IV квартал 2012 год в Правительств Российско Федераци
проект федеральног закон о развити рынк арендног жилья,
предусматривающег в то числ внесени в Граждански кодек
Российско Федераци и Жилищны кодек Российско Федераци
1
Распоряжени Правительств Р о 29 август 2012 г. N 1556- «О утверждени комплекс ме
формировани рынк доступног арендног жиль и развити некоммерческог жилищног фонд дл
граждан, имеющи невысоки уровен дохода»2
изменени в част защит пра наймодател и нанимател пр
долгосрочно найм жилог помещения, определения поняти
«некоммерчески наем» и регулировани порядк предоставлени жиль
граждана п договор некоммерческог найма.
Проек Федеральног закон « внесени изменени в Жилищны
кодек Российско Федераци и отдельны законодательны акт
Российско Федераци в част законодательног регулировани отношени
некоммерческом найм жилы помещений» (дале — законопроект)
разработа в целя восполнени пробел правовог регулировани
отношени п некоммерческом найм жилы помещений. Приняти таког
законопроект являетс необходимы условие реализаци указанног
комплекс ме и соответствуе поручениям, содержащихс в нормативны
правовы акта Президент Российско Федераци и Правительств
Российско Федерации.
настояще врем отсутствуе специально законодательно
регулировани правоотношени п повод найм жилы помещений, в
которы нанимател н стави цел извлечения прибыли, в то ил ино
мер решае социальны вопросы, однак складывающиес правоотношени
могу быт урегулирован в рамка договор социальног найм жилог
помещения. В частности, эт невозможно, когд наймодателе выступае
частно лиц (например, работодатель), поскольк п договора социальног
найм могу предоставлятьс тольк жилы помещени государственног и
муниципальног жилищног фонда. Кром того, существенным условиям
договор социальног найма, применени которы пр законодательно
регулировани правоотношени п повод некоммерческог найм жилы
помещени представляетс нецелесообразным, являютс бессрочны стату
договора, отсутстви обязанност нест расход связанны с капитальны
ремонто общег имуществ в многоквартирно доме и ря други норм.
Несмотр н то, чт в существующе законодательств
некоммерчески нае жилог помещения н выделе и н регламентирован,3
практик уж сегодн складываютс отношени п повод найм жилог
помещения, которы нельз отнест н к социальном найму, н к найм в
коммерчески целях. Пр это юридическ таки отношени в настояще
врем оформляютс ка догово найм жилог помещения в жилищно
фонд коммерческог использования, либ ка догово безвозмездног
пользования. Наиболе известе опы Москв (бездотационны дома),
Калужско и Новосибирско областей, Чувашско Республик и ряд други
регионов.
предмет регулировани законопроект относитс регулировани
отношени п заключени и исполнени договоро некоммерческог найм
жилы помещений, а такж внесени изменени и дополнени в
федеральны законы, регулирующи смежны правоотношения.
Законопроек направле н решени следующи основны задач:
совершенствовани общег законодательног регулировани институт
найм жилог помещения, в то числ введени институт наемног
(арендного) дом и регулировани отношени найм жилы помещени в
тако дом — поправк в Граждански кодек Российско Федераци и
Жилищны кодек Российско Федерации;
совершенствовани понятийн терминологическог аппарата, в то
числ классификаци жилищног фонд в зависимост о цел
использования, в связ с введение новог вид жилищног фонд
(жилищны фон некоммерческог использования) и новог вид договор
(догово некоммерческог найм жилог помещения) — поправк в
Жилищны кодек Российско Федерации;
законодательног регулировани новог институт некоммерческог
найм жилог помещения и соответствующег ем новог вид договор
некоммерческог найм (поправк в Жилищны кодек Российско
Федерации).
рамка данног законопроект такж предлагаетс решит ря боле
специальны задач, связанны с общи обеспечение функционировани
<rSt4
арендног жилищног фонда. Предлагаетс внесени изменени в
следующи федеральны законы:
Граждански кодек Российско Федераци и Федеральны зако «
государственно регистраци пра н недвижимо имуществ и сдело с
ним» — в част установлени обязательно государственно регистраци
договор найм жилог помещения, заключенног н сро боле года;
Кодек Российско Федераци о административны правонарушения
в част установлени ответственност з нарушени требовани
государственно регистрации договор найм жилог помещения,
заключенног н сро боле года;
Федеральны зако о 16 июл 1998 г. N 102-Ф "О ипотек (залог
недвижимости)" — в част регулировани особенносте ипотек арендног
многоквартирног дома;
Федеральны зако о 26 март 2003 год №35-Ф3 «О
электроэнергетике», Федеральны зако о 27 июл 2010 год № 190-Ф «
теплоснабжении», Федеральны зако о 7 декабр 2011 год № 416-Ф «
водоснабжени и водоотведении» — в част совершенствовани тарифно
политик пр предоставлени коммунальны услу в арендно жилищно
фонде;
Федеральны зако о 6 октябр 2003 год № 131-Ф «О общи
принципа организаци местног самоуправлени в Российско Федерации»
в част приведени перечн вопросо местног значени и перечн
имущества, находящег в собственност муниципальны образовани в
соответствие с нормам жилищног законодательства.
Законопроекто предлагаетс установит в Гражданско кодекс
Российско Федерации, чт договор некоммерческог найм жилы
помещени в арендны многоквартирны дома и в арендны жилы дома
заключаютс п основаниям, н условия и в порядке, предусмотренны
жилищны законодательством. Эт дае возможност урегулироват
нормам Жилищног кодекс Российско Федераци н тольк отношени5
социальног найм и найм жилы помещени специализированног
жилищног фонда, н и отношени некоммерческог найма.
Основны положения, регулирующи отношени п повод
некоммерческог найм жилы помещений, предлагаетс раскрыт в
поправка в Жилищны кодек Российско Федерации.
предлагаемо законопроект предполагается установит норм
глав 35 Гражданског кодекс Российско Федерации, которы
применяютс к договор некоммерческог найм напрямую. Прочи норм
применяютс постольку, поскольк он н противореча норма жилищног
законодательства. В связ с эти предлагаетс дополнит стать 671
Гражданског кодекс Российско Федераци пункто 3, согласн котором
догово некоммерческог найм жилог помещения заключаетс п
основаниям, н условия и в порядке, предусмотренны жилищны
законодательством. К таком договор применяютс правил стате 674, 675,
678, 680 и 681 настоящег Кодекса, а такж правил стать 687, з
исключение абзац четвертог пункт 2, настоящег Кодекса. Други
положени настоящег Кодекс применяютс к договор некоммерческог
найм жилог помещения, есл ино н предусмотрен жилищны
законодательством.
связ с тем, чт жилищно законодательств устанавливае связ
межд договорами, являющимис основаниям возникновени жилищны
пра пользователе жилы помещени и видам жилищног фонд в
зависимост о целе ег использовани (стать 19 Жилищног кодекс
Российско Федерации), законопроекто предусматриваетс внесени
изменени в указанну классификаци жилищног фонда. Предлагаетс в
стать 19 изменит классификаци видо жилищног фонд с
использование новы поняти и введение дву уровне классификаци
жилищног фонд в зависимост о целе использования.
перву очеред предлагаетс разделит жилищны фон н дв
групп в зависимост о целе использования:6
1) жилищны фон найма, по которы предлагаетс понимат
совокупност жилы помещени все видо жилищног фонд з
исключение жилищног фонд потребительског использования. Таки
образом, предлагаетс установить, чт жилищны фон найм — эт
совокупность жилы помещений, которы используютс собственникам
таки помещени дл предоставлени внае граждана (ил в аренд
индивидуальны предпринимателя и юридически лица дл
последующег предоставлени граждана в владени и (или) в
пользование) п различны вида договоров. Эт основани пользовани
жилым помещениям объединен тем, чт пр и использовани жилым
помещениям пользуютс н собственник таки помещени и член и
семе ил бывши член и семе ил член жилищных, жилищно
строительны кооперативов, а граждане, пользующиес жилым
помещениям н условия найма;
2) жилищны фон потребительског использовани (заменит эти
понятие прежне поняти «индивидуальны жилищны фонд»), по
которы предлагаетс понимат совокупност жилы помещени частног
жилищног фонда, которы используютс гражданам — собственникам
таки помещени дл своег проживания, проживани члено свое семь и
(или) проживани ины гражда н условия безвозмездног пользования.
Тако определение, в частности, исключае возможност отнесени к
жилищном фонд потребительског использовани жилы помещений,
находящихс в собственност организаци ил публично-правовы
образований, котора существуе в рамка сегодняшнег определени
индивидуальног жилищног фонда.
Предлагаетс следующа классификаци жилы помещени в состав
жилищног фонд найма:
) жилищны фон некоммерческог использования, по которы
предлагаетс понимат совокупност жилы помещений, предоставляемы
граждана п договора социальног найм (жилищны фон социальног
"77
использования), договора некоммерческог найм и договора
безвозмездног пользования;
) специализированны жилищны фонд», по которы предлагаетс
понимат совокупност жилы помещени государственног и
муниципального жилищны фондов, предназначенны дл проживани
отдельны категори гражда и предоставляемы п договора найм
специализированны жилы помещений;
) жилищны фон коммерческог использования, по которы
предлагаетс понимат совокупност жилы помещени частног
жилищног фонда, используемы собственникам таки помещени дл
проживани гражда н условия возмездног пользовани с цель
извлечени прибыл путе предоставлени в владени и (или) в
пользовани п договора найм ( то числ п договора найм в
доходны домах) и п ины возмездны договорам.
Существующи понятийно-терминологически аппара позволяе
описыват тольк отношени п повод найм отдельног жилог
помещения. Отсутствую нормативны определения, позволяющи
описыват отношени п повод найм жилы помещени в
многоквартирно доме, вс жилы помещени в которо принадлежа
одном собственник и предназначен дл сдач внае (аренду).
Неустойчивост институт найм жилы помещени в построенно
многоквартирно доме, наличи риск продаж все ил част таки кварти
дл проживани собственнико и перехода таког дом в категори
кондоминиумо с сложно схемо управлени делае практическ
невозможны создани наемног (арендного) многоквартирног дома,
поскольк отсутствую нормы, обеспечивающи сохранени таког дом в
собственност одног лица. В современны условия рис продаж все ил
част жилы помещени связа с интересо инвесторо и застройщико
сократит срок окупаемост проект и фиксаци прибыли. С это точк8
зрени строительств жиль с цель последующег предоставлени внае
выглядя боле предпочтительно.
целя обеспечени услови дл развити институт некоммерческог
найм жилы помещени предлагаетс (стать 191
Жилищног кодекс
Российско Федераци в редакци законопроекта) ввест в понятийно
терминологически аппара Жилищног кодекс Российско Федераци
поняти новы видо жилы здани — «наемны (арендный)
многоквартирны дом», «наемны (арендный) жило дом» и «комплек
наемны (арендных) жилы домов». Предполагается, чт в основном в целя
предоставлени в некоммерчески нае буду строитьс многоквартирны
дома, однак представляетс целесообразны предусмотрет возможност
предоставлени таког статус такж и отдельны жилы дома ил
комплекса жилы домов, расположенны н одно ил смежны земельны
участках.
Дл регулировани договор некоммерческог найм жилог
помещени предлагаетс дополнит Жилищны кодек Российско
Федераци новы раздело IV1
«Жилы помещения, предоставляемы п
договора некоммерческог найма». В данно раздел предлагаетс
сформулироват предме договор некоммерческог найм жилог
помещения, определит ег существенны условия.
Существенным условиям договор некоммерческог найм
предлагаетс установит (част 2 стать 1091
в редакци предлагаемог
законопроекта):
предме договора;
определени объект найма;
сро действи договора;
порядо определени размер плат з жилое помещение;
прав и обязанност сторо договора;9
перечен граждан, постоянн проживающи в жило помещени
вмест с нанимателе н права члено семь нанимател жилог
помещения;
перечен и описани имуществ наймодателя, прав пользовани
которы приобретае нанимател жилог помещени и постоянн
проживающи с ни граждане;
услови заключени новог договор п истечени срок действи
договора.
Специфическим существенным условиям договор
некоммерческог найма, отличающим данны ви договор о договоро
найма, социальног найм и найм специализированног жилог помещени
являютс сро действи договора, порядо определени размер плат з
жило помещение, услови заключени новог договор п истечени срок
действи договора.
Объекто найм п договор некоммерческог найм жилог
помещени согласн законопроект должн быт жило помещени в
наемно (арендном) многоквартирно доме ил в наемно (арендном)
жило доме, вс жилы помещения в которы предоставляютс п договор
некоммерческог найм (стать 1095
в редакци предлагаемог
законопроекта). Таки образом, предлагаетс предоставлят жилы
помещени п договор некоммерческог найм тольк в домах, гд вс
помещени име одног собственник и предоставляютс п одном вид
договора.
Законопроекто предполагается ограничени категори нанимателе
договор некоммерческог найма. Установлени ограничени связан с
необходимость использовани жилы помещений, предоставляемы п
договор некоммерческог найм дл обеспечени жилым помещениям
граждан, которы н могу приобрест жилое помещени з сче
собственны и заемны средст в собственност п рыночны ценам. Эт
определяе необходимост установлени предельног уровн доходо и10
стоимост имущества, находящегос в собственност граждан, имеющи
прав быт нанимателями. С друго стороны, боле высоки уровен плат
жило помещение, предполагающи возмещение н тольк текущих, н и
инвестиционны расходо наймодателя, определяет невозможност
предоставлени таки жилы помещени гражданам, признанным в
установленно порядк малоимущим бе существенны бюджетны
расходо н предоставлени таки граждана субсиди и ины ме
социально поддержк пр оплат жилог помещения и коммунальны
услуг.
Предлагаемы законопроекто к категори нанимателя, ка сторон
новог договор некоммерческог найм жилог помещения, предлагаетс
относит граждан, которы н являютс в соответстви с установленны
Жилищны кодексо Российско Федераци порядко малоимущим
гражданами и имеющим приходящиес н каждог член семь доход и
подлежаще налогообложени имущество, находящеес в собственност
таког нанимател и члено ег семьи, разме которы н превышае
установленног законо соответствующег субъект Российско Федераци
уровня.
Решение наймодател жилы помещени в конкретно наемно
(арендном) дом може быт установлен прав быт нанимателе жилог
помещени п договор некоммерческог найм в тако дом любы
граждан, имеющи прав быт нанимателям п договор некоммерческог
найма, ил тольк граждан, относящихс к одно ил нескольки
установленны категория гражда и числ указанны граждан. К таки
категориям, например, могу быт отнесен граждане, имеющи професси
ил занимающи должност в сфера деятельности, имеющи приоритетно
значени дл социально-экономическог развити субъект Российско
Федераци ил муниципального образования, в то числ работник
бюджетно сферы.11
качеств наймодател п договор некоммерческог найм жилог
помещени предлагаетс определить:
1) орган государственно власти, орган местног самоуправлени
ил организации, уполномоченны выступат наймодателям таки жилы
помещени государственног ил муниципальног жилищног фонд о
имен собственнико таки жилы помещений;
2) некоммерчески организации, являющиес собственникам таки
жилы помещений, созданны органо государственно власт ил органо
местног самоуправления;
3) ины лиц в случаях, установленны федеральны законом.
настояще врем федеральным законам указанны «иные лица» н
установлен и соответствующи требовани к ни н сформулированы.
Предполагается, чт таким лицам могу быть:
специализированны некоммерчески организации, регулировани
которы предлагаетс осуществит специальны федеральны законом.
Необходимост разработк данног законопроект связан с отсутствие в
российско законодательств регулировани специализированны
некоммерчески жилищны организаци ( такж коммерчески
организаци с ограниченно нормо прибыли), уставно цель деятельност
которы являетс предоставлени жилы помещени внае н
некоммерчески условиях. Тако законодательно регулировани
необходим дл защит жилищны пра и законны интересо граждан,
проживающи в жилы помещениях, предоставленны таким
организациям н условия некоммерческог найма, а такж обеспечени
прозрачност расходовани средст государственно (муниципальной)
поддержки, оказываемо таки организация и эффективност
использовани средст тако поддержки;
организации-участник реализаци проекто государственно
частног партнерства, в рамка которог земельны участк
предоставляютс дл строительств арендны многоквартирных или-жилы12
домо (комплексо арендны жилы домов) п результата аукционо пр
условии предоставлени жилы помещени в построенны дома п
договор некоммерческог найм и п цене, н превышающе цены,
определённо п результата таки аукционов).
Предлагаемы подхо закладывае основ дл расширени перечн
лиц, которы могу осуществлят социально-значиму деятельност п
предоставлени жилы помещени п договор некоммерческог найма.
Учредителям специализированны некоммерчески организаци могу
выступат ка орган государственно власт и местног самоуправления,
та и крупны предприяти и организации, заинтересованны в привлечени
кадров, в то числ высококвалифицированных.
Существенным условие договор некоммерческог найм являетс
установлени срок таког договора.
Законопроекто предлагаетс установить, чт «стандартный»
(долгосрочный) догово некоммерческог найм жилог помещения
заключаетс н сро н мене тре ле и н боле десят лет. Длительны
сро договор (п сравнени с предельны сроко договор найм — пят
лет, установленны статье 683 Гражданског кодекс Российско
Федерации, позволи обеспечит устойчивост в времен правоотношени
повод некоммерческог найм жилог помещения, обеспечи
привлекательност таког договора.
Одновременн п аналоги с часть 2 стать 683 Гражданског
кодекс Российско Федераци предлагаетс установит возможност
заключени краткосрочног договор некоммерческог найм и особы
услови таког договора.
Эффективно законодательно регулировани отношени п повод
некоммерческог найм жилог помещения позволи создат услови и
стимул дл увеличени объемо строительств жилищног фонд в целя
предоставлени внае н некоммерчески условиях

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: